WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!


Pages:     || 2 | 3 | 4 | 5 |

на правах рукописи

Болтанова Елена Сергеевна

Договор куплипродажи недвижимости

(общие положения)

Специальность 12.00.03 – гражданское право; предпринимательское право; семейное

право; международное частное право

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени

кандидата юридических наук

Томск 2001

Работа выполнена на кафедре гражданского права Юридического института Томского

государственного университета.

Научный руководитель доктор юридических наук, профессор Хаскельберг Борис Лазаревич

Официальные оппоненты: доктор юридических наук, доцент Ровный Валерий Владимирович кандидат юридических наук, доцент Кузьмина Ирина Дмитриевна Ведущая организация – Красноярский государственный университет

Защита диссертации состоится 28 марта в 1630 часов на заседании диссертационного совета Д 212.267.02 в Томском государственном университете, по адресу: г. Томск, пр. Ленина, 36, ауд. 307.

С диссертацией можно ознакомиться в Научной библиотеке Томского государственного университета.

Автореферат разослан «_» февраля 2001 года

Ученый секретарь диссертационного совета доктор юридических наук С. А. Елисеев

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность исследования. Отказ советского законодателя от известного законодательству дореволюционной России и зарубежных стран деления вещей на движимые и недвижимые (ГК РСФСР 1922г.) имел своим последствием прекращение научных исследований в области регулирования оборота недвижимости. Сам термин (понятие) «недвижимость» даже если и употреблялся в науке, то, как правило, применительно лишь к дореволюционному или зарубежному праву.

В советский период правовыми актами допускалась купляпродажа только таких объектов недвижимости, как жилые дома, кооперативные квартиры, незаселенные квартиры в домах государственного и общественного жилищного фонда, подлежащие реконструкции или капитальному ремонту, и некоторые объекты колхознокооперативной собственности, и то со значительными ограничениями.

Коренные социальноэкономические преобразования в России обусловили возрождение и стремительный рост оборота недвижимости, об этом свидетельствуют цифры о регистрации учреждениями юстиции прав на недвижимое имущество и сделок с ним:

за 1998, 1999 гг. в РФ зарегистрировано свыше 55 млн. прав, сделок, предметом которых является недвижимость [1 См.: Ренов Э.Н. Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним //Бюллетень Министерства юстиции РФ. 2000. №2. С.65.], например, в Томской области за 1999г. – 63566, а за 8 месяцев 2000г. – уже 51608 прав и сделок.

За последние 34 года появилось немало публикаций, посвященных исследованию проблем, связанных с совершением сделок с недвижимым имуществом, и государственной регистрации прав на недвижимость, представляющих значительный научный интерес, комментирующих ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и оказывающих несомненную помощь органам юстиции в применении нового закона.

В современном имущественном обороте договор куплипродажи недвижимости получил широкое распространение, однако специфика этого договора еще недостаточно исследована в юридической литературе. Российское законодательство (дореволюционного периода и современное) устанавливает особые правила отчуждения, в том числе продажи недвижимого имущества, учитывая ценность, значение и специфику недвижимости как объекта гражданских прав. Правоотношения, вытекающие из договора куплипродажи, опосредуют отношения обмена товара на деньги. Особенностью рынка недвижимости является действие на нём значительного количества посредников, представителей сторон договора, что осложняет возникающие отношения. В определенной степени обладание недвижимым имуществом обеспечивает стабильность экономического положения его законного владельца.

Недвижимость является социально значимым объектом, поэтому современное законодательство должно отводить значительную роль правовому инструментарию, призванному охранять и защищать права и законные интересы отдельных физических и юридических лиц, общества и государства.

Одной из особенностей правового режима недвижимого имущества является введение в РФ с 1998 г. системы единой государственной регистрации прав на него и сделок с ним, что объясняется стремлением государства установить жесткий контроль за оборотом недвижимости. Государственная регистрация сделок и прав порождает много проблем на практике и вопросов в теории гражданского права, которые не получили однозначного или никакого решения в законодательстве РФ. Поэтому несмотря на появление специального закона и значительного количества публикаций, где исследуется государственная регистрация, еще остаются нерешенные в правовых актах и дискуссионные в науке вопросы. Так, в юридической литературе нет единства мнений о категории недвижимости, о правовой природе государственной регистрации прав на недвижимое имущество, определенно не решен вопрос о том, требуется ли государственная регистрация договора куплипродажи нежилых помещений, земельных участков, отсутствует комплексное исследование о значении государственной регистрации сделок.

Вместе с тем с каждым годом растет количество регистрационных действий, совершаемых органами юстиции, и вырабатываются практические положения, которые требуют обобщения, теоретического осмысления и критического анализа, в частности, о государственной регистрации договоров долевого строительства, договоров куплипродажи доли в праве общей собственности на жилые помещения.

Значимость договора куплипродажи недвижимости, дискуссионность ряда вопросов, недостаточная теоретическая разработка, необходимость анализа новых положений Гражданского кодекса РФ о куплепродаже недвижимости, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обосновывают выбор темы исследования и её актуальность.

О необходимости проведения научных исследований по проблемам, возникающим при продаже недвижимого имущества, результаты которых могли бы быть использованы законодателем, убедительно свидетельствует и значительный рост количества рассматриваемых судебноарбитражными органами дел, связанных с продажей недвижимости. Некоторые положения, выработанные практикой разрешения споров по куплепродаже недвижимости, были обобщены в Информационном письме ВАС РФ от 13.10.97г. №21, а также содержатся в Постановлении Пленума ВАС РФ от 25.02.98г.

№8.

Основная цель работы состоит в анализе социальноэкономической и правовой сущности отношений, складывающихся при продаже недвижимости, для выявления и решения наиболее важных проблем теоретического и практического характера, и формулировки рекомендаций по совершенствованию действующего законодательства и правоприменительной практики.

В ходе диссертационного исследования поставлены следующие задачи:

исследовать российское законодательство и изучить научные разработки о понятии недвижимого имущества, определить категорию недвижимости как объекта гражданских прав;

определить правовую природу договора куплипродажи недвижимости как сделки и как обязательства;

исследовать элементы договора куплипродажи недвижимости, порядка его заключения;

определить правовое значение формы договора, а также государственной регистрации договоров с недвижимостью;

сделать анализ правовой природы и значения государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество;

дать характеристику исполнения и последствий нарушения обязательства куплипродажи недвижимого имущества;

выработать и обосновать предложения и рекомендации по совершенствованию действующего законодательства, судебной и судебноарбитражной практики его применения.

В процессе исследования наряду с общенаучными методами познания (анализа и синтеза и др.) использовались также и специальные методы: историкоправовой, формальноюридический, метод сравнительного правоведения и системного анализа юридических явлений, которые позволили рассмотреть явления в их взаимосвязи.

Теоретическую основу исследования составили работы таких ученыхюристов, как Т.

Е. Абова, М. М. Агарков, К. Анненков, М. И. Брагинский, М. И. Бару, С. Н.

Братусь, Е. В. Васьковский, А. В. Венедиктов, В. В. Витрянский, Е. Годэмэ, Б.

М. Гонгало, Д. Д. Гримм, А. М. Гуляев, Г. Денбург, Ф. И. Гавзе, О. С. Иоффе, О.

М. Козырь, П. В. Крашенинников, Л. А. Лунц, А. Л. Маковский, М. Г. Масевич, Д.

И. Мейер, В. П. Мозолин, И. Б. Новицкий, Л. А. Новоселова, В. А. Ойгензихт, К.

Победоносцев, Н. В. Рабинович, В. К. Райхер, М. Г. Розенберг, В. В. Ровный, Р.

Саватье, О. Н. Садиков, А. П. Сергеев, К. И. Скловский, О. Ю. Скворцов, Е.

Суханов, Н. А. Сыродоев, В. С. Толстой, Ю. К. Толстой, Е. А. Флейшиц, Р. О.

Халфина, Б. Л. Хаскельберг, Ф. С. Хейфец, Б. Б. Черепахин, В. В. Чубаров, Г. Ф.

Шершеневич и других.

Изучена опубликованная и неопубликованная судебная и судебноарбитражная практика.

Диссертационное исследование характеризуется новизной постановки цели и задач, выдвижения и обоснования основных положений. Настоящая работа представляет собой попытку комплексного исследования договора куплипродажи недвижимости.

На защиту выносятся следующие научные положения и практические рекомендации, в которых находит отражение новизна исследования.

1. Недвижимое «по своей природе» имущество составляют: природные ресурсы и остальные объекты, которые прочно связаны с земельными участками и не могут быть перемещены без несоразмерного ущерба им. Причинение несоразмерного ущерба объекту имеет место, если в результате перемещения ущерб выразился в изменении его первоначального назначения и (или) в результате ущерба существенно уменьшилась ценность объекта. Регистрация права на объект для признания его недвижимостью не требуется.

2. Отличительной особенностью имущества недвижимого «в силу закона» – ч.2 п. ст.130 ГК РФ является его индивидуальная определенность, придаваемая регистрацией объектов (воздушных, морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов) и прав на них. Только с момента государственной регистрации (отличающейся от государственной регистрации прав на имущество недвижимое «по своей природе») суда и космические объекты приобретают статус недвижимого имущества.

3. Наряду с традиционной классификацией договоров по моменту их совершения – реальные и консенсуальные – обосновывается выделение региструмальных (от лат – registrum – регистрация) договоров, к которым следует относить договоры, признаваемые заключенными с момента их государственной регистрации.

4. Нотариально удостоверенное согласие супруга при распоряжении одним из супругов их общим имуществом, предусмотренное положениями п.3 ст.35 Семейного кодекса РФ, необходимо при совершении требующих регистрации сделок, направленных как на отчуждение, так и на приобретение недвижимости.

5. Право учреждений на имущество, приобретенное за счет приносящей доходы деятельности, и на доходы, полученные от такой деятельности, является особым вещным правом, объем и содержание которого (в отличие, например, от права оперативного управления) определяется только законом (ГК РФ), и собственник имущества не вправе его изъять при неиспользовании или использовании не по назначению.

6. По действующему законодательству письменная форма договора имеет конститутивное значение (когда она определена соглашением сторон) или не имеет конститутивного значения (если она установлена законом). Нарушение требования о форме договора в зависимости от её значения соответственно влечёт различные правовые последствия, что не отвечает интересам отдельных лиц (добросовестных участников оборота) и общества в целом. В целях единообразного применения норм, определяющих правовые последствия несоблюдения формы договора, предлагается исключить из ГК РФ правило ч.2 п.1 ст.434.

7. Государственная регистрация договоров имеет конститутивное значение (если иное не установлено законом) либо является условием действительности (в случаях прямо предусмотренных законом).

Pages:     || 2 | 3 | 4 | 5 |




© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.