WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!


Pages:     || 2 |

Рынок офисной недвижимости.

Содержание 1. Общая характеристика рынка офисной недвижимости.

2. Срез рынка офисных помещений на май 2005г.

3. Предложение 4. Спрос 5. Арендные ставки 6. Основные профессиональные офисные центры Киева.

7. Основные крупные проекты 20052007 гг.

8. Средняя стоимость продажи офисных помещений 9. Прогноз. Тенденции.

Рынок офисной недвижимости.

1. Общая характеристика рынка офисной недвижимости.

К началу 2005 года рынок офисной недвижимости г. Киева находился на стадии, когда профессиональная офисная недвижимость, построенная и предложенная за последние несколько лет, была практически полностью востребована арендаторами. Ощущается дефицит офисных помещений, рынок диктует арендодатель.

Быстроразвивающаяся экономика столицы и улучшающаяся деловая среда стимулирует высокий спрос на офисную недвижимость. Спрос растет как со стороны новых компаний, так и расширяющих свой бизнес. Во многих бизнес центрах наблюдались рекордно высокие показатели заполняемости, особенно в зданиях класса «А» и «В», которых в Киеве очень мало. Сложившаяся ситуация на рынке коммерческой недвижимости оставляет потенциальным арендаторам очень маленький выбор, а иногда оставляет их без такового вообще, заставляя ожидать появления на рынке новых предложений офисной недвижимости.По состоянию на май 2005г. доля незанятых офисных площадей в Киеве составляла менее 3% общего объема, что является одним из самых низких показателей за все годы существования рынка.

Острая потребность в качественных офисных помещениях будет оставаться на рынке до запуска крупных проектов в 20062008гг. За последние годы большое количество девелоперских проектов было задекларировано к завершению и старту, однако немногие из них уже завершены.

Таблица1. Цикл развития рынка профессиональных офисных центров.

Фаза 2 – Рост Сокращение доли незанятых площадей Новое строительство Высокие темпы роста арендных ставок г.Киев Фаза 3 – Насыщение Рост доли незанятых площадей Новое строительство Снижение темпов роста арендных ставок Фаза 1 – Оживление Сокращение доли незанятых площадей Отсутствие нового строительства Снижение арендных ставок или темпы роста арендных ставок ниже уровня инфляции Фаза 4 – Спад Рост доли незанятых площадей Завершение строительных работ Снижение арендных ставок ниже уровня инфляции Источник: XXI век, Аналитический департамент Киевский рынок офисной недвижимости на сегодня находится в стадии Роста – Фаза 2. Об этом свидетельствует появление новых строительных проектов на фоне сокращающейся доли свободных площадей. По прогнозам аналитического департамента к концу 2005г. уровень вакантности в офисных центрах составит порядка 23%.

2. Срез рынка офисных помещений на июнь 2005г.

Инвестиции Рентабельность инвестиций в офисную недвижимость попрежнему высока и будет оставаться таковой на протяжении ближайших лет.

Доходность инвестиций будет постепенно приближаться к показателям Восточной Европы, где рынок насыщен и менее привлекателен для инвестирования.

На сегодня срок окупаемости офисных объектов составляет 56 лет (на Западе – 812 лет).

Предложение Общая площадь офисных помещений в Киеве, около 600 тыс. кв. м. Из них профессиональной недвижимостью (бизнесцентрами) являются только 58%, или 346 тыс. кв. м. Остальная доля рынка это приспособленные под офисы помещения многочисленных НИИ.

Арендные ставки К концу 2005г. увеличение арендных ставок в бизнес центрах на 1520% изза недостаточного предложения.

Ставки аренды в Киеве на офисные помещения в профессиональных бизнесцентрах, в среднем, – $1635, без НДС (к ставке аренды в БЦ добавляется плата за коммунальные услуги – в среднем $36).

В низшем ценовом сегменте находятся офисы в админпомещениях и НИИ. Стоимость соответственно $1516 (Правый берег) и $1213 за кв. м (Левый).

Тенденции аренды Постепенное снижение интереса к аренде не профессиональных офисов, которая, однако, все еще будет занимать довольно большую часть рынка.

Покупка офиса Украинские компании чаще рассматривают возможность покупки офиса. Стоимость покупки офиса в Киеве – от $500 до $1500/кв.м (в центре $16003000, в зависимости от месторасположения и качества).



Возросший спрос привел к росту цен, которые будут продолжать расти, но гораздо умереннее, чем на предыдущем этапе. Прогнозируем рост до конца года на уровне 1520%.

Максимальный спрос Максимальный спрос на офисы в БЦ средней категории в пределах $1520 за кв. м В ближайшей перспективе наибольший спрос будет наблюдаться на близлежащие к центру помещения стоимостью $1525 за кв. м.

Спрос Сегодня офисный рынок Киева испытывает дефицит практически во всех сегментах.

Спрос на аренду офисов класса «А»«В» останется стабильным Благодаря росту экономики уровень поглощения увеличится.

Наибольшим спросом попрежнему будут пользоваться небольшие помещения до 100200 м2 и.

После ввода новых объектов насыщение на рынке можно будет наблюдать только в определенных сегментах в категории офисной недвижимости с арендной ставкой $2530 за кв. м. Дефицит качественных помещений со ставкой $1822 за кв. м. останется.

Наблюдается стабильный спрос на приобретение отдельностоящих зданий в центральной части города Киева.

Прогноз Рынок может поглощать около 100150 тыс.кв.м. новых офисных помещений ежегодно в ближайшие 3 года Соотношение международных и местных арендаторов на 2002г. составляло 70% на 30%, прогноз на 2006г. – 50% на 50% В будещем, конкуренция между офисными центрами перейдет в качественную, а не ценовую плоскость Ставки аренды к концу 2005 г. увеличатся изза недостатка предложения на 1520% Уровень вакантности к концу 2005г. составит 23%, что повлечет увеличение спроса и рост арендных ставок Уровень потребления офисов увеличится благодаря подъему экономики В период 20062008 гг. количество новых офисных предложений в БЦ значительно увеличится 3. Предложение Общее количество профессиональной офисной недвижимости на май 2005г. составило около 346 000 кв.м.. Это незначительное предложение для такого города как Киев. Изза того, что на рынок офисной недвижимости незначителен он подвержен существенным колебаниям спроса и предложения.

Диаграмма 1. Сравнение количества предложения офисных помещений на июнь 2005г. (млн.кв.м.) Источник: XXI век, Аналитический департамент Основная часть профессиональной офисной недвижимости сосредоточена в центральной части Киева, в таких районах как Печерский, Шевченковский, Голосеевский. В других районах Киева находятся один или два офисных проекта, но тенденции строительства других проектов в таких районах в ближайшем будущем не наблюдается. Практически не существует проектов офисной недвижимости в пригородных районах вследствие неразвитой системы инфраструктуры и больших возможностей строительства в центре города.

В отличие от бизнес практики на западных рынках недвижимости в Украине мало практикуются сделки по аренде объекта недвижимости до фактической его сдачи в эксплуатацию (preleasing). Причиной является неуверенность потенциальных арендаторов в том, что новые здания будут сданы в аренду вовремя и с указанными спецификациями. Вследствие этого большинство объектов, появляющихся на рынке коммерческой недвижимости, строятся безотносительно к будущим арендаторам.

Ожидаеся, что основную часть предложения, поступающего на рынок, составят новые проекты офисных помещений класса «В». С одной стороны, это – реакция на ситуацию, в которой основную часть спроса на такие объекты формируют арендодатели, решившие улучшить свои помещения и переехать из офисов в квартирах и административных зданий, НИИ, в офисные помещения хорошего качества по умеренным ценам. С другой стороны, жесткие требования для помещений класса А, заставляют девелоперов рассматривать менее сложные категории проектов.

В будущем, когда новая волна офисных проектов выйдет на рынок, конкуренция между офисными центрами усилится. При данных условиях, в борьбе за арендаторов выиграют те проекты, которые смогут извлечь выгоду из своих конкурентных преимуществ.

4.Спрос Сегменты, в которых задействован большой процент офисных работников, значительно выросли и расширились за последние несколько лет. Такие арендаторы наравне с различными производственными компаниями были наиболее активными на местном рынке офисной недвижимости в 2004 году. Поскольку в Украине бизнес продолжает развиваться, то, соответственно, возрастает потенциал использования офисных помещений.





На начало 2005г. вырос спрос на качественные офисные помещения со стороны украинских компаний. По мере того, как местные компании будут становиться более стабильными в финансовом отношении, а цены на офисные помещения, поступающие на рынок, будут снижаться, такие компании будут играть чрезвычайно важную роль в спросе на офисные помещения среди арендаторов в ближайшее время. В то время, как компании, у которых бюджет является приоритетным фактором, предпочитают помещения класса С, большие украинские компании с достаточно успешным финансовым положением уже могут конкурировать с большими международными компаниями в вопросах аренды офисных помещений класса А. Крупные компании местного рынка начинают понимать важность фактора известности бизнес адреса и те выгоды, которые может предложить профессиональное местоположение офиса.

Принимая во внимание долгосрочную перспективу, последние изменения в Украине после выборов Президента и “оранжевой революцией” приведут к большему интересу инвесторов и увеличению спроса на офисы в Украине.

2.5. Арендные ставки.

Недостаток офисных помещений в Киеве оказал давление на арендные ставки. В результате арендные ставки в офисах класса А и В увеличились по сравнению с прошлым годом.

Показатели 2005 прогноз Базовый уровень арендных ставок на офисные помещения класса «А» $/кв.м в месяц $ $ $ $ $ $ $ $ Базовый уровень арендных ставок на офисные помещения класса «B» $/кв.м в месяц $ $ $ $ $ $ $ $ Базовый уровень арендных ставок на офисные помещения класса «C» $/кв.м в месяц $ $ $ $ $ $ $16, $ Общие объемы* (тыс.кв. м), класс А,В,С Уровень вакантности нет нет 23% 8% 5,7% 10% 3% 2% Источник: XXI век, Аналитический департамент 6. Основные профессиональные офисные центры в г.Киеве Название центра Адрес Общая площадь, этажн.

Стоимость аренды за 1 кв. м в месяц* Ввод в экспл.

Основные арендаторы, примечания Класс А Милленниум Владимирская, 8 000 м $ обслужив. – $5.

IMA Group, TACO, Panasonic, WBB, SAP AG, Baker & McKenzie, Da Vinci, Servier Int., NaftaService Ukr.

Подол Плаза Сковороды, 18 355 м 9 этажей $2025, обслужив. $3, Marsh, GTech, Sony, EastWest, Hertz, Philip Morris, Samsung, Intel, BeiersdorfAG, Sky Travel, Украинские. Национальные Лотереи Класс В Доминант Бассейная, 4б 3700 м В Бессарабском квартале Мандарин Плаза Бассейная, 4 500 м $30 + обслужив. – $4, 2003 г.

Сдан двум арендаторам – Leman Commodities (1880 м2, 6 этаж), и DCC (2650 м2, 7 этаж + башня) Олимп Пл. Спортивная 9 300 м офисная 6500м продажа 2005 г.

АРГО Крешатик, 50а 6 этажей, под аренду 2 этажа – 664 м $30 + обслужив.

2003 г.

3 этажа – собственный офис компании АРГОТрейдинг Артем Бизнес Центр Глыбочицкая, 10 000 м $ Mary Key, Adidas, Robert Bosch, Renault, Aventis, Yamanochi, Посольства США и Великобрит.… Horizon Office Towers Шелковичная, 16 000 м $ обслужив. $3, BBC, VISA, PepsiCo, Whirpool, Unilever, Nokia, Interpipe, Regus, AmCham, Kimberly Clark, D’arcy, Ratiopharm, Maersk… Крещатик Плаза Крещатик, 19а 7 535 м $ Golden Telecom, Ernst&Young, Telenor, Altima, Lundbeck, BBH (Славутич), Эльдорадо, Радио Свобода… Офисноторговый комплекс «Альянссервис» Ярославов Вал, 14 500 м2, 2005 г Современное здание встроенной застройки с офисами и двухуровневой системой магазинов.

Ренессанс Воровского, 2 корпуса:

12 тыс. (по 2,5 тыс. этаж), 5 эт.

и 2 эт. корпус по 1300 м2 этаж $25–28 + $3 (обсл.) 2005 г Современный бизнесцентр. Реконструкция на месте книжной фабрики и бывшего Коммерческого училища Ласточка Ильинская, 47 тыс. м2 (все три очереди) $ + $3 обсл.

(очередями) Бизнесцентр на Богдана Хмельницкого Б. Хмельницкого, 2 853 м $ реконстр Люфтганза, Galena, Konica, Organon, P&G, MacMillan, PASA, Air Baltic SAS, OKI… Барок Центр Михайловская, 3 107 м $ Altheimer & Gray, Bizpro, KPMG… КиевДонбасс Пушкинская 42/ 7 000 м $ обслужив. $ ТАСИнвестбанк, Индексбанк, УкрГазБанк, DHL Кудрявский спуск Офисцентр п. Бехтеревский, 14е (Лукьяновка) 3 300 м 6 этажей $20, обсл. – $2,5, Продажа – $1 700/м HewlettPackard, Initiative Media, ColgatePalmolive, Papastratos Международн. Офисно гостиничный центр Красноармейская, 9/ 10 000 м $2224, обслужив. – $ Shell, Mitsubishi, Австрийские, Швейцарские и Эстонские авиалинии, посольства ЮАР, Португ.

Pages:     || 2 |










© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.