WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!


Pages:     || 2 | 3 | 4 |

Российские Федеральные стандарты оценки.

Стандарт 2. Основания [базы] оценки и виды стоимости Настоящий стандарт следует рассматривать в контексте положений и указаний по применению «Общих понятий и принципов оценки», содержащихся в Стандарте 1.

В настоящем стандарте выделено две части, тесно связанные между собой:

Стандарт 2.1. Рыночная стоимость как основание [база] оценки Стандарт 2.2. Основания [базы] оценки, отличные от рыночной стоимости Структура этих двух стандартов служит образцом для стандартов или руководств, по оценке для особых целей (для финансовой отчетности и кредитования) и особых типов имущества, например, недвижимости, бизнеса и др.

Стандарт 2.1. Рыночная стоимость как основание [база] оценки 1.0. Введение 1.1. Назначение настоящего стандарта – представить общепринятое определение рыночной стоимости. Этот стандарт также разъясняет общие критерии, связанные с этим определением и его применением при оценке имущества, когда цель и функция оценки заключаются в расчете рыночной стоимости.

1.2. Рыночная стоимость представляет собой стоимость в обмене или денежную сумму, которую принесло бы имущество, выставленное на продажу на (открытом) рынке на дату оценки при условиях, которые отвечают требованиям, содержащимся в определении рыночной стоимости. Чтобы оценить рыночную стоимость, оценщик вначале должен установить наиболее эффективное использование или наиболее вероятное использование (см. Стандарт 1, пп. 6.3–6.5). Такое использование может быть продолжением существующего использования или некоторым альтернативным использованием. Этот вопрос решается на основе анализа рыночных данных.

1.3. Рыночная стоимость оценивается путем применения методов и процедур оценки, отражающих характер имущества и обстоятельств, при которых данное имущество наиболее вероятно можно продать на рынке. К наиболее распространенным методам установления рыночной стоимости относятся подход на основе сравнения продаж, подход на основе капитализации дохода, включая анализ дисконтированного денежного потока, и затратный подход.

1.4. Все методы, способы и процедуры измерения рыночной стоимости, если они применимы и используются уместно и корректно, приводят к общему выражению рыночной стоимости, когда они основываются на критериях, имеющих рыночное происхождение. Сравнения продаж или другие рыночные сравнения должны основываться на данных, полученных из исследований рынка. Подход на основе капитализации дохода, включая анализ дисконтированного денежного потока, должен быть основан на денежных потоках, определяемых рынком, и на ставках доходности, основанных на рыночных данных. Затраты на строительство и сумма амортизации должны определяться на основе анализа расчетов затрат и накопленной амортизации по рыночным данным. Хотя доступность информации, а также ситуация на рынке и вокруг самого имущества определят, какой из методов оценки наиболее приемлем и адекватен, использование любой из вышеуказанных процедур должно приводить к установлению рыночной стоимости, если каждый из методов основывается на рыночных данных.

Применимость тех или иных методов и процедур установления рыночной стоимости определяется исходя из способа, каким имущество обычно продается на рынке. Будучи основанным на рыночной информации, каждый метод – это сравнительный метод. В каждом случае оценки один или несколько методов дают наиболее полное представление о деятельности (открытого) рынка. При каждом задании по установлению рыночной стоимости оценщик должен рассмотреть все методы и определить наиболее пригодные из них.

2.0. Сфера применения 2.1. При применении рыночной стоимости требуется, чтобы оцениваемый объект имущества рассматривался так, как если бы он был выставлен на продажу на рынке, ? в отличие от ситуации, когда он оценивается как часть действующего предприятия или для какойлибо иной цели.

2.2. Рыночная стоимость в Международных стандартах оценки определяется следующим образом: Рыночная стоимость — это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.



Рыночная стоимость определяется оценщиком на конкретную дату. В силу того, что рынки и рыночные условия могут меняться, для другого времени предполагаемая стоимость может оказаться ошибочной или не соответствующей действительности. Результат оценки отражает текущее состояние и условия рынка на фактическую дату оценки, а не на прошлую или будущую дату. Это определение также предполагает, что переход актива из рук в руки и заключение сделки происходят одновременно, без какихлибо вариаций цены, которые в ином случае были бы возможны.

Для применения в Российской Федерации международнопризнанных понятий – их определения приведены в соответствие с российским законодательством таким образом, чтобы не возникало противоречий с МСО.

3.0. Определения 3.1. Рыночная стоимость для целей настоящих стандартов в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяется следующим образом:

Рыночная стоимость имущества (объекта имущества или объекта оценки) – это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какиелибо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьейлибо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Каждый элемент данного определения имеет свои собственные понятийные рамки (в скобках приведены международнопринятые формулировки, аналогичные по смыслу):

3.1.1. «наиболее вероятная цена» («расчетная денежная сумма») относится к цене, выраженной в деньгах как правило, в местной валюте, которая может быть уплачена за имущество при коммерческой рыночной сделке. Мерой рыночной стоимости является наиболее вероятная цена, которая, по разумным соображениям, может быть получена на дату оценки на рынке при соблюдении условий, содержащихся в определении рыночной стоимости. Эта цена – наилучшая из достижимых, по разумным соображениям, для продавца и наиболее выгодная из достижимых, по разумным соображениям, для покупателя. При определении этой цены, в частности, не учитываются цены, завышенные или заниженные в силу особых условий или обстоятельств сделки, таких как нетипичная форма финансирования, продажа с получением имущества обратно в аренду, специальные компенсации или уступки, предоставляемые какойлибо из сторон, вовлеченных в данную сделку, или любой элемент специальной стоимости (определяется в Стандарте 2, п. 3.8).

3.1.2. «..по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке..» («…За которую состоялся бы обмен имущества...») указывает на то обстоятельство, что стоимость актива является предполагаемой величиной, а не предопределенной заранее или фактической ценой продажи. Это цена, по которой рынок ожидает совершения сделки на дату оценки при соблюдении всех прочих условий, входящих в определение рыночной стоимости.

3.1.3. «на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией», («...Между заинтересованным покупателем...») – относится к тому, у кого есть мотивы купить, но ничто его к этому не принуждает. Такой покупатель не горит желанием купить и не настроен платить любую цену. Кроме того, он совершает покупку, действуя в соответствии с реалиями и ожиданиями текущего рынка, а не воображаемого или гипотетического рынка, существование которого нельзя ни продемонстрировать, ни предвидеть. Предполагаемый покупатель не станет платить цену выше той, которую требует рынок. Нынешний собственник имущества также входит в число тех, кто составляет этот «рынок». Оценщик не должен делать нереалистичных допущений относительно условий рынка или предполагать, что уровень рыночной стоимости может быть выше достижимого по разумным соображениям. («…И заинтересованным продавцом...») – подразумевается продавец, который не горит желанием продать, не понуждается к продаже и не готов продать по любой цене или настаивать на цене, которая не считается разумной на рынке в данный момент. Мотивом заинтересованного продавца является продажа имущества на рыночных условиях по максимально возможной цене на (открытом) рынке после проведения надлежащего маркетинга, какой бы ни была эта цена. Фактическое положение реального собственника имущества во внимание не принимается, так как «заинтересованный продавец» – это гипотетический собственник.





3.1.4. «на открытом рынке в условиях конкуренции» («...В результате коммерческой сделки...») означает, что между сторонами нет никаких особых или специальных взаимоотношений (например, отношения между материнской и дочерней компанией или между домовладельцем и квартиросъемщиком), которые могут сделать уровень цены нехарактерным для рынка или завышенным изза наличия элемента специальной стоимости (определение которой дано в Стандарте 2.2, п. 3.8). Предполагается, что сделка по рыночной стоимости должна совершаться между сторонами, не связанными между собой какимилибо отношениями, и каждая из сторон действует независимо.

3.1.5. «объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки» («...После проведения надлежащего маркетинга...») означает, что имущество должно быть выставлено на рынок наиболее подходящим образом, чтобы обеспечить его реализацию по наилучшей из достижимых, по разумным соображениям, цене в соответствии с определением рыночной стоимости. Продолжительность выставления может быть разной в зависимости от рыночных условий, но в любом случае она должна быть достаточной для того, чтобы актив привлек к себе внимание достаточного числа потенциальных покупателей. Период выставления предшествует дате оценки.

3.1.6. «стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах»; («..При которой каждая сторона действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо…») означает предположение, что как заинтересованный покупатель, так и заинтересованный продавец в достаточной степени информированы о характере и свойствах продаваемого имущества, его фактическом и потенциальном использовании, а также о состоянии рынка на дату оценки. Далее предполагается, что каждый из них, обладая этой информацией, действует в своих интересах, расчетливо, стремясь достичь наилучшей, с точки зрения его позиции в сделке, цены. Имеется в виду расчетливость в отношении состояния рынка на дату оценки, а не в отношении ретроспективных суждений, выражаемых на более позднюю дату. Необязательно считается проявлением нерасчетливости, когда продавец продает имущество в условиях рынка с падающими ценами по цене ниже предшествующих уровней рыночных цен. В этом случае, как и в других ситуациях куплипродажи в условиях меняющихся цен, расчетливый покупатель или продавец действуют в соответствии с самой полной информацией о состоянии рынка, доступной на данный момент.

3.1.7. «одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение»; («...И без принуждения...») означает, что у каждой из сторон имеются мотивы для совершения сделки, но не одну из сторон не заставляют совершить сделку.

3.2. Термин «имущество» использован в связи с тем, что в центре внимания настоящих стандартов находится оценка имущества. Поскольку настоящие стандарты охватывают и оценку в целях финансовой отчетности, для использования данного определения в общем случае термин «имущество» можно заменять термином «актив» (см. Стандарт 1).

3.3. Рыночную стоимость следует понимать как стоимость имущества (актива), рассчитываемую безотносительно к затратам, осуществленным на его покупку или продажу, и безотносительно к любым налогам, связанным со сделкой (см. Стандарт 1).

3.4. Наиболее эффективное использование (НЭИ). Наиболее вероятное использование имущества, которое является физически возможным, надлежащим образом оправданным, юридически допустимым, осуществимым с финансовой точки зрения, в результате которого стоимость оцениваемого имущества является наивысшей.

Pages:     || 2 | 3 | 4 |










© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.