WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!


Pages:     || 2 | 3 | 4 | 5 |   ...   | 7 |

Министерство иностранных дел Дании ДАНИДА

Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости РФ

Развитие рынка земель

сельскохозяйственного назначения

Пилотная процедура перераспределения земель

сельскохозяйственного назначения, находящихся

в общей собственности

Российская Федерация

Псковская область

Университет г. Аальборг

ЛИФА, Дания

Нордик Консалтинг Груп

Управление Роснедвижимости

По Псковской области

Псков

2005 г.

Содержание 1. ВВЕДЕНИЕ 1 1.1 Исходные данные 1 1.2 Цель проекта 2 2. КОНЦЕПЦИИ ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА 2 2.1 Роль землеустройства в развитии земельного рынка 2.2 Совершение сделок и передел участков земель сельскохозяйственного назначения в Дании 3. ПИЛОТНАЯ ПРОЦЕДУРА ПЕРЕРАСПРЕДЕЛЕНИЯ 3.1 Положения Федерального закона “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” 3.2 Практические шаги 3.3 Три этапа процесса перераспределения 4. ПЕРВЫЙ ЭТАП: ОБСУЖДЕНИЕ УСЛОВИЙ С СОБСТВЕННИКАМИ ДОЛЕЙ 4.1 Держатель земельной доли делает запрос о выделении участка 4.2 Информирование собственников на первом собрании 4.3 Формирование рабочей группы 4.4 Проверка списка собственников 4.5 Покупка и продажа долей 4.6 Проведение консультаций и установление пожеланий собственников 4.7 Установление возможной компенсации для собственниов 4.8 Заключительное собрание собственников и заключение письменных соглашений 5. ВТОРОЙ ЭТАП: ПОДГОТОВКА КАРТ ПЕРЕРАСПРЕДЕЛЕНИЯ 5.1 Получить доступные карты и планы землепользования 5.2 Оцифровать карты 5.3 Подготовить проект плана перераспределения 5.4 Подготовить план подъездных дорог 5.5 Подготовить окончательный план перераспределения (территориального землеустройства) 5.6 Подготовить планы участков и договоры 5.7 Подготовить заявления в соответствующие организации и передать данные в базу данных землепользования 6. ТРЕТИЙ ЭТАП: СОГЛАСОВАНИЕ С ЗЕМЕЛЬНЫМИ ОРГАНАМИ 6.1 Земельный комитет открывает дело 6.2 Земельный комитет назначает консультанта (т.е. лицензированного землеустроителя) 6.3 Земельный комитет согласовывает план (проект) перераспределения 6.4 Участие кадастровой палаты и регистрационной палаты 6.5 Остальные земельные органы согласовывают план (проект) перераспределения 7. ПРЕДЛАГАЕМЫЕ ПОПРАВКИ К ФЕДЕРАЛЬНОМУ ЗАКОНУ “ОБ ОБОРОТЕ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ” 7.1 Преимущественное право государства на покупку земель, выставляемых на продажу 7.2 Уведомление и преимущественные права собственников на земли сельскохозяйственного назначения 7.3 Создание комитета по перераспределению, уполномоченного заключать предварительные соглашения 7.4 Предоставление собственникам расширенных консультаций 7.5 Уточнить площадь участка 7.6 Определение стоимости участка 7.7 Определение местоположения и границ участка 7.8 Проверка списков собственников и перевод невостребованных земель 7.9 Ограничения землепользования и их соблюдение 8. ПРЕДЛОЖЕНИЯ НОВОЙ АДМИНИСТРАТИВНОЙ ПРАКТИКИ 8.1 Финансирование проектов перераспределения 8.2 Использования земельных банков для облегчения процесса перераспределения земли 8.3 Соблюдение других юридических ограничений 8.4 Разрешение юридических вопросов через суд ВВЕДЕНИЕ Исходные данные Благодаря принятию ряда федеральных земельных законов в период 2000 – 2003 гг. ситуацию с коммерческим земельным рынком удалось вывести из тупика, и ввести в действие законодательство по земельному рынку. Ключевыми юридическими документами являются Земельный кодекс РФ, содержащий общие положения об использовании и управлении землями сельскохозяйственного назначения, и Федеральный закон “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”.

Закон “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” стремится облегчить осуществление коммерческих сделок с землей сельскохозяйственного назначения, и таким образом подготовить базу для сельскохозяйственного сектора, функционирующего при условии все расширяющегося рынка. Главными документами являются положения, касающиеся консультации соседей и муниципальных органов при продаже земель сельскохозяйственного назначения и консультации при распределении и расположении земель сельскохозяйственного назначения, принадлежащих собственникам долей. В то время как право собственника земельной доли, уйти от коллективной формы ведения хозяйства и выделить землю для собственного пользования, было предусмотрено в предыдущем законодательстве, то есть Гражданском кодексе, надлежащие механизмы предусмотрены в Федеральном законе “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”. Вследствие этого до последнего времени коммерческие сделки проходили в незначительном количестве хозяйств.



Хотя основная нормативноправовая база уже существует, полномасштабная реализация оборота земель сельскохозяйственного назначения нуждается в дальнейшей разработке. Сложности связаны с процессом планирования, когда примерно 500 собственникам земельных долей предстоит достичь согласия по плану перераспределения. Кроме того, еще не были приняты решения по юридическим аспектам о выделении земельных участков в соответствии с законодательством.

Практика проведения объединения земель с целью укрупнения участков и разделения земель в Дании разрабатывалась в течение долгого периода времени. Постановление о первом подразделении было введено в действие в 1949, в то время как практика распределения земель относится к временам проведения огораживания несколько сот лет назад. Сходство между датской системой и новыми законами о землеустройстве принятыми в России может быть использовано как база для опробования и применения датской практики. При осуществлении предыдущего проекта землеустроители из Дании и другие специалисты в сфере земельного управления в течение двух лет оказывали помощь федеральным властям и специалистам из Псковской области. Проект получает финансовую поддержку Министерства иностранных дел Дании и Федерального агентства кадастра объектов недвижимости Российской Федерации. В восьми хозяйствах Псковской области проходят пилотные работы по разработке плана перераспределения и подготовке регистрации в соответствующих органах. Проект завершится в апреле 2005.

Цель проекта Настоящий проект представляет выводы и дает рекомендации, как разработать простую и эффективную с точки зрения затрат процедуру для подготовки консолидированных проектов перераспределения земель, находящихся в общей собственности.

На основе этого данный проект стремится выявить практический подход в осуществлении проектов перераспределения. На основе практики пилотного проекта разработан график, который поможет всем участникам проекта, то есть собственникам долей, которые хотят выделиться, остальным собственникам, государственным земельным органам. Данный график может быть, уже применим в условиях настоящего законодательства и системы государственных учреждений. [1 Самыми значительными в законодательстве являются Земельный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ, закон “Об обороте земель сельскохозяйственного обеспечения”, закон “О государственной регистрации недвижимости и сделок с ней”. Ключевыми органами являются территориальные органы Роснедвижимости (далее по тексту земельные комитеты – прежнее название) Регистрационная палата, Управление сельским хозяйством на региональном и муниципальном уровне. ] Пилотные процедуры должны показать высокий уровень управления, с тем, чтобы подать пример по разработке простых процедур, отвечающих конкретным сельскохозяйственным потребностям и возможностям, имеющимся как на управленческом, так и на промежуточном уровне (то есть, лицензированные землеустроители, районные земельные комитеты и так далее). Также разрабатывается подход, который благодаря своей прозрачности позволит всем участникам проекта понимать процесс и контролировать совершение сделок.

При подготовке пилотной процедуры пришлось столкнуться с рядом более или менее значительных юридических и административных барьеров. Для уменьшения барьеров и, таким образом, повышения эффективности и продуктивности процесса, на основе сравнения с датским и международным опытом консолидации земель были составлены рекомендации. Рекомендации были составлены с целью упростить процесс переговоров с собственниками долей, представить процедуры для сокращения и упрощения взаимодействия с земельными властями.





КОНЦЕПЦИИ ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВА Роль землеустройства в развитии земельного рынка Системы землепользования по всему миру отражают фактическое историческое и культурное развитие наций. В основном, системы выделяют земельные участки и другое недвижимое имущество, но они также могут быть созданы для различных целей, например для налогообложения, как в Дании и других европейских странах. Но целью также может быть обеспечение права собственности, как, например, в США, Англии и Австралии. Там единый земельный реестр является центральной системой, в то время как кадастровое удостоверение является лишь приложением к свидетельству о праве собственности на землю.

Какой бы ни была структура системы землеустройства, главной ее функцией является создание и обеспечение функционирования свободного рынка для купли и продажи земли и имущества.

Во всех современных государствах система землеустройства является главной основой в инфраструктуре, которая обеспечивает выполнение четырех основных функций в обществе:

Гарантия прав на землю, используя свидетельства о праве собственности, закладную на землю, сервитуты.

Оценка и налогообложение земли и недвижимости.

Планирование и землепользование.

Осуществление строительства.

Эти четыре функции находятся во взаимозависимости. Экономическое и материальное использование индивидуальной собственности влияет на ее стоимость. На стоимость также влияет потенциальное в будущем использование собственности, утвержденное в конкретном постановлении о планировании и районировании. Это планирование, безусловно, определит будущие строительные работы и землепользование.

Единый земельный реестр и оценка недвижимости вместе составляют основу для успешно функционирующего рынка недвижимости и земли. Система землепользования и планирования вместе с системой предоставления разрешений на разделение и застройку являются основой эффективного управления землепользованием.

Сочетание успешно функционирующего рынка земли и недвижимости и эффективного землепользования является основой стабильного развития общества и рыночной экономики, основанной на эффективности, качестве и стабильности.

В Дании и других скандинавских странах существует, возможно, одна из лучших в мире систем управления недвижимостью и гарантии прав на землю и имущество. Система обеспечивает надежной, своевременной и точной информацией для использования при ипотеке и обороте недвижимости. Это значит, что система также снабжает информацией для оценки, налогообложения, управления землепользованием и строительством.

Совершение сделок и передел участков земель сельскохозяйственного назначения в Дании Процедура консолидации земель в Дании В Дании проекты по консолидации земель нацелены на оптимизацию местоположения полей путем объединения участков в меньшее число больших по размеру участков.

Обычно у датских фермеров может быть от двух до восьми полей, расположенных отдельно друг от друга.

Проект по земельной консолидации может быть вызван и другими интересами землепользования. Например, при необходимости строительства больших дорог или, когда часть земель сельскохозяйственного назначения возвращается в природоохранную зону. Часто сельскохозяйственные и другие интересы землепользования совпадают, так как все стороны заключают соглашения на чисто коммерческих условиях. Некоторые фермеры захотят купить землю, в то время как другие будут продавать землю. Процесс упрощается благодаря наличию земельных банков. Сильные стороны датского метода включают следующие аспекты:

Принципы консолидации земель в Дании:

Составляется один общий план для территории большей, чем размер хозяйства в общей собственности в России. Поэтому оптимизация проводится сразу для многих землевладельцев одновременно, и затраты на проведение планирования и регистрации новых участков делятся между участниками.

Договоры между землевладельцами составляются на коммерческих условиях. Документы об обмене земли заверяются комитетом по консолидации земли под председательством районного судьи, и состоящим из землевладельцев и представителей кредитных организаций и органов землепользования. Таким образом, соглашения могут быть составлены прямо на месте при участии землевладельцев, покупающих и продающих землю, и комитета.

Pages:     || 2 | 3 | 4 | 5 |   ...   | 7 |










© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.